Lấp khoảng trống pháp lý để làm NOXH không còn là chuyện “tùy tâm”

Như Thời báo VTV đã đưa tin, nhà ở đô thị đang là giấc mơ xa vời với nhiều người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Trong khi Nhà ở xã hội (NOXH) vốn đã thiếu, lại đang trở thành nghĩa vụ “treo” vì nhiều doanh nghiệp không mặn mà, tìm cách né tránh.

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư của dự án nhà ở thương mại có trách nhiệm dành 20% quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội (NOXH). Tuy nhiên, có ngoại lệ với các dự án quy mô nhỏ: Cụ thể là dưới 2 ha tại các đô thị đặc biệt, dưới 5 ha tại các đô thị loại II, loại III thì không bắt buộc phải bố trí 20% đất xây NOXH, mà có thể nộp số tiền tương đương vào ngân sách.

Một số chủ đầu tư đã “lách luật”, bằng cách chia nhỏ dự án của mình thành nhiều dự án nhỏ dưới 2 ha hoặc 5 ha để “né” trách nhiệm bố trí quỹ đất xây NOXH. Chỉ cần đóng tiền là xong. Điều này gây mất cân đối hạ tầng đô thị, không đúng tinh thần pháp luật và phá vỡ quy hoạch, đẩy cơ hội có nhà giá rẻ của người dân đô thị ra xa.

Trước tình trạng này. Luật sư Trần Thị Ánh (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) cho rằng: “Hiện nay, với thủ thuật quy hoạch, chủ đầu tư dễ dàng tách nhỏ dự án để né nghĩa vụ. Luật chưa rõ ràng trong việc tính 2 ha hoặc 5 ha là tổng thể của cả dự án hay từng giai đoạn.

Các quy định của pháp luật như Luật Kinh doanh bất động sản không có chế tài ràng buộc chặt chẽ tại các bước quan trọng như: quy hoạch 1/500, cấp phép xây dựng, nghiệm thu, cấp sổ đỏ và bán nhà. Một doanh nghiệp có thể triển khai dự án, bán hết nhà, thu hồi vốn, sau đó khi bị Nhà nước yêu cầu mới nghĩ đến chuyện nhà ở xã hội (NOXH). Đây là một “lỗ hổng” rất lớn. Luật cũng thiếu cơ chế công khai vì người dân không thể biết chủ đầu tư có thực hiện nghĩa vụ NOXH hay không? Thị trường cũng không có áp lực buộc doanh nghiệp phải công khai việc đã hoàn thành nghĩa vụ về NOXH hay chưa?”

Những “lỗ hổng” đó đã tạo ra hệ lụy xã hội: người nghèo ngày càng bị đẩy xa ra ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận, hoặc phải thuê trọ, sống tạm bợ. Điều này làm tăng chi phí sống, thời gian di chuyển hàng ngày; gây mất cân bằng đô thị, xói mòn tính đa dạng xã hội và phát sinh nhiều vấn đề mới về văn hóa, an ninh, trật tự.

Đồng thời, nó cũng tạo ra một thị trường bất động sản thiếu bền vững. Khi chỉ phát triển nhà ở thương mại, thiếu NOXH thì giá bất động sản bị đẩy lên, không phản ánh đúng nhu cầu thực tế.

Thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh và các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng… đã từng xảy ra nguy cơ “bong bóng”, không phản ánh sức mua thật. Do đó, nếu đặt để NOXH là một “mục tiêu trong chiến lược”, Nhà nước cần coi đây là một phần bắt buộc và thiết yếu trong cấu trúc phát triển đô thị. Phải sửa luật, quy định rõ, và đặc biệt là có chế tài để doanh nghiệp hiểu rằng làm NOXH không phải là chuyện “tùy tâm”.

Sửa luật mạnh tay để nhà ở xã hội không còn là “nghĩa vụ treo”

Theo các chuyên gia: Vấn đề là đừng để “20% nghĩa vụ” trở thành 0% trách nhiệm. Luật pháp là công cụ quan trọng để đảm bảo công bằng, nên cần quy định rõ: 20% quỹ đất cho NOXH phải nằm trong phạm vi dự án, không được tách rời hoặc bố trí tại nơi bất lợi. Quy hoạch chi tiết phải thể hiện vị trí NOXH tương đồng về tiếp cận hạ tầng, tiện ích.

Nhà nước nên hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng các khu căn hộ hỗn hợp, nơi NOXH và nhà thương mại cùng tồn tại, nhưng được bố trí hài hòa. Người mua NOXH được quyền sử dụng tiện ích chung như công viên, nhà để xe, thang máy, không bị phân biệt lối đi riêng.

Phải làm sao để NOXH không chỉ là căn nhà, mà là cuộc sống của người sử dụng. Nếu không có trường học, trạm y tế, chợ, nhà trẻ, thì người dân không thể sống bền vững. Luật cần yêu cầu chủ đầu tư xây dựng đồng bộ các tiện ích này trong khu NOXH, thay vì “xây nhà rồi để đấy”.

Nếu luật còn “lỏng”, thì NOXH vẫn sẽ chỉ là khẩu hiệu. Nhưng nếu sửa đúng, sửa mạnh, sửa minh bạch, thì không chỉ người nghèo được hưởng lợi, mà thị trường bất động sản cũng sẽ trở nên lành mạnh, phát triển bền vững hơn.”

Thực tế cho thấy, trong khi lợi nhuận từ nhà ở thương mại được hiện thực hóa nhanh chóng, thì nghĩa vụ nhà ở xã hội (NOXH) vẫn bị trì hoãn, né tránh hoặc thực hiện một cách hình thức.

Luật gia Nguyễn Thanh Lương – Hội Luật gia TP Hồ Chí Minh cũng cho biết: sửa luật là phần thiết yếu để bảo đảm an sinh và tạo ra một cấu trúc đô thị cân bằng, hài hòa giữa các tầng lớp dân cư. Bởi khi luật pháp vẫn còn kẽ hở, khi không có ràng buộc rõ ràng và chế tài đủ mạnh, thì trách nhiệm xã hội sẽ mãi là chuyện… tự giác.

Thay vì để doanh nghiệp bán nhà thương mại rồi mới làm NOXH, luật nên quy định nghĩa vụ NOXH là điều kiện tiên quyết để được cấp phép bán hàng. Cách làm này giống với yêu cầu về phòng cháy chữa cháy: không đủ điều kiện thì không được hoạt động.

Cần thiết lập một cổng thông tin quốc gia về nghĩa vụ xã hội trong bất động sản, công bố minh bạch từng chủ đầu tư: đã giao bao nhiêu đất, xây bao nhiêu căn hộ, ở đâu, cho ai thuê, mua. Nếu làm được điều này sẽ tạo áp lực từ thị trường. Doanh nghiệp không làm NOXH sẽ mất uy tín, khó tiếp cận vốn, đất và các cơ hội mới.

Mặt khác, cần phải quy định bắt buộc xác định ranh giới quỹ đất NOXH ngay từ quy hoạch 1/500 và không phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 nếu không xác định rõ vị trí, quy mô quỹ đất thực hiện NOXH. Đồng thời, cần gắn trách nhiệm tạo lập quỹ đất xây dựng NOXH với quyền lợi của doanh nghiệp, như: phần thương mại của dự án chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) nếu chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ NOXH.

Không phải lúc nào cũng dễ dàng giao đất trong dự án để làm NOXH. Một số vị trí nhỏ hẹp, hạ tầng chưa sẵn sàng hoặc không phù hợp. Do đó, pháp luật có thể cho phép nộp tiền tương đương giá trị 20% quỹ đất, nhưng phải ràng buộc hai yếu tố:

Giá tính toán phải khách quan, không do doanh nghiệp tự đề xuất – nên do cơ quan định giá nhà nước xác định, công khai.

Số tiền đó phải được dành riêng cho quỹ đầu tư phát triển NOXH tại địa phương thông qua ngân sách hoặc một quỹ độc lập.

Để phát triển NOXH một cách bền vững, Nhà nước cần giữ lại 20% quỹ đất trong các dự án lớn để tự xây dựng NOXH hoặc hợp tác công – tư (PPP) với doanh nghiệp có năng lực.

Điều này sẽ chủ động tạo nguồn cung thực sự, không phụ thuộc vào “thiện chí” tư nhân. Quỹ NOXH này sẽ được bán hoặc cho thuê với giá ưu đãi, từ đó tác động hạ giá nhà ở thương mại thông qua cạnh tranh. Việc giữ lại đất còn giúp Nhà nước “nắm đòn bẩy” quy hoạch, tránh tình trạng bị động hoặc bị thao túng bởi lợi ích nhóm.

Ở một số nước phát triển, NOXH được quy hoạch nằm xen kẽ trong các khu dân cư, từ khu phố trung tâm đến ngoại ô. Tư tưởng “không tách biệt người nghèo” là nguyên tắc cốt lõi. Singapore – một quốc gia châu Á – có tới 80% dân số sống trong nhà ở công do chính phủ xây. Nhà nước kiểm soát chặt đất đai, vừa bảo đảm quyền an cư, vừa duy trì cân bằng thị trường.

Nhà ở xã hội phải trở thành một phần hiển nhiên của mỗi dự án

Ở một số nước như Singapore, họ có chính sách phát triển nhà ở xã hội (NOXH) theo mô hình HDB (Housing Development Board). NOXH chiếm tới 80% nhà ở, nhưng được bố trí ngay trong các khu đô thị lớn, xen kẽ với nhà thương mại, có tiện ích công cộng đầy đủ.

Tại Vương quốc Anh, chính phủ yêu cầu 30% quỹ nhà mới tại London phải là NOXH, được trộn vào dự án thương mại và không cho phép quy hoạch tách biệt hay lối đi riêng cho “người thu nhập thấp”. Ở Úc và Phần Lan, họ đầu tư rất mạnh vào NOXH cho người trẻ, đặc biệt là tại các khu vực gần trung tâm và các nhà ga lớn. Họ có quan điểm xuyên suốt rằng: “người nghèo có quyền sống nơi tốt”, không phải nơi bị đẩy ra xa. Nếu để thị trường quyết định hoàn toàn, NOXH sẽ mãi bị xem là “gánh nặng”.

Cân bằng không có nghĩa là chia đều, mà là chia cho đủ và chia đúng. Để người nghèo không bị gạt ra rìa, luật pháp và chính sách phải tiến lên phía trước. Do đó, Nhà nước cần chủ động giữ quỹ đất trong nội thành để làm NOXH. Xa hơn nữa, trong thời gian tới, Nhà nước cần thành lập Quỹ phát triển NOXH đô thị để có thể sử dụng: Vốn ngân sách; Tiền nộp thay nghĩa vụ của doanh nghiệp; Vốn vay ưu đãi …để đầu tư trực tiếp vào NOXH tại các vị trí chiến lược.

Đồng thời, phải có hình thức cấm doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất NOXH sau khi phê duyệt, nhằm tránh tình trạng xin NOXH rồi “chuyển hóa” thành đất thương mại.

Việt Nam có thể học hỏi mô hình này, nhưng phải điều chỉnh phù hợp với năng lực tài chính và thể chế. Cần luật hóa mô hình hợp tác công – tư (PPP) cho NOXH, trong đó có quy định rõ ràng về trách nhiệm, lợi ích và phân chia rủi ro. Đồng thời, cần có chính sách ưu đãi thực chất cho doanh nghiệp, như: Các gói vay lãi suất thấp; Miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp; Ưu tiên cấp đất… 

Tại Kỳ họp thứ 9 Quốc Hội khóa XV, phiên họp diễn ra ngày 19/5 tới đây, dự kiến Bộ trưởng Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Người dân và các chuyên gia đang rất mong mỏi, các quy định mới vừa tạo điều kiện cơ chế, vừa có những điều chỉnh chặt chẽ và phù hợp, để NOXH không còn là nghĩa vụ bị trì hoãn, mà trở thành một phần hiển nhiên của mỗi dự án phát triển đô thị.