Bộ Tài chính đang tiến hành lấy ý kiến “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…” (Dự thảo Nghị định 103).
Doanh nghiệp “không có lỗi”
Cho ý kiến về dự thảo, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), việc xem xét sửa đổi Điều 50, Điều 51 trong Nghị định là rất cần thiết và cấp bách để gỡ vướng cho doanh nghiệp, giảm chi phí đầu vào cho nền kinh tế và thị trường bất động sản về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, để khơi thông nguồn cung nhà ở.
Bởi theo ông Châu, trong trường hợp chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và doanh nghiệp “không có lỗi” trong các trường hợp này.
Ông Châu cho rằng, doanh nghiệp chỉ “có lỗi” trong trường hợp cơ quan thuế đã thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) mà trong thời hạn pháp luật quy định, doanh nghiệp không hoàn thành nghĩa vụ tài chính này thì bị phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật về thuế.
Hơn nữa, các Luật Đất đai ban hành trước thời điểm 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) như Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không quy định nghĩa vụ của người sử dụng đất phải nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời, Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định rõ các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì thực hiện theo chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất được xác định tại thời điểm tương ứng trước ngày 01/08/2024.
Do vậy, Chủ tịch HoREA cho rằng, không có căn cứ pháp luật để quy định người sử dụng đất phải nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định giá đất từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất đến ngày 01/08/2024, bởi lẽ việc quy định người sử dụng đất phải nộp tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 01/08/2024 là trái với các nguyên tắc nêu trên vì đã quy định “trách nhiệm pháp lý mới” và quy định “trách nhiệm pháp lý nặng hơn” cho người sử dụng đất.
Do đó, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 50 và Điều 51 Nghị định 103 theo hướng không quy định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 1/8/2024.
Đồng thời ông Châu cũng đề nghị, chỉ xác định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê kể từ ngày 01/08/2024 cho đến ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan thuế, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn mà UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất theo quy định tại Luật Đất đai 2024.
Cùng quan điểm với HoREA, mới đây Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng có văn bản góp ý quy định tại Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP và Dự thảo sửa đổi chưa đảm bảo công bằng khi yêu cầu doanh nghiệp nộp bổ sung tiền sử dụng đất 5,4%/năm trong mọi trường hợp, kể cả khi lỗi thuộc về cơ quan Nhà nước.
Các đề xuất của VCCI gồm bỏ yêu cầu nộp bổ sung đối với doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đúng hạn, tránh hồi tố bất lợi vi phạm Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Không áp dụng khoản phạt 5,4%/năm khi chậm trễ xác định giá đất do cơ quan nhà nước (ví dụ: chậm phê duyệt, thiếu hướng dẫn kỹ thuật), để doanh nghiệp không chịu thiệt hại vì lỗi không phải của mình.
Ngoài ra, cần làm rõ trách nhiệm giữa doanh nghiệp và cơ quan nhà nước trong giai đoạn chuyển tiếp giữa Luật Đất đai 2013 và 2024, đảm bảo tính minh bạch, ổn định pháp lý, và hỗ trợ môi trường kinh doanh.
Nhiều người mua vẫn “mòn mỏi” chờ sổ hồng
Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), trên địa bàn TP Hồ Chí Minh hiện có hơn 150 dự án bất động sản đang bị “đóng băng” do vướng mắc pháp lý, trong đó 60-70% ách tắc ở khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Đáng lo ngại, một số dự án thậm chí bị “treo” hàng thập kỷ, chưa thể nộp tiền sử dụng đất để hoàn thiện thủ tục. Hiện vẫn còn khoảng 25.000 căn hộ chung cư đã hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng, nhưng người mua vẫn mòn mỏi chờ sổ hồng do chủ đầu tư không thể đóng tiền sử dụng đất. Thậm chí, nhiều trường hợp chủ đầu tư đã tạm nộp hoặc hoàn tất một phần nghĩa vụ tài chính, được cấp sổ hồng cho một số căn hộ, nhưng nay lại bị ách tắc khi phải xác định lại tiền sử dụng đất, đẩy cả doanh nghiệp và người dân vào khó khăn
Việc chuyển giao trách nhiệm xác định giá đất cho các đơn vị chuyên môn có thể giúp giảm thiểu tình trạng chậm trễ và cải thiện chất lượng công tác định giá.
Theo nhiều doanh nghiệp, việc xác định giá đất là trách nhiệm của các cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, doanh nghiệp lại bị yêu cầu nộp bổ sung tiền sử dụng đất do sự chậm trễ của các cơ quan này. Điều này không chỉ làm tăng chi phí đầu vào cho dự án mà còn gây khó khăn trong việc triển khai các dự án bất động sản, dẫn đến việc tăng giá bất động sản và làm chậm lại quá trình phát triển của ngành.
Như ông Trần Đức Vinh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Hồng Đạt, chia sẻ rằng dự án khu dân cư Hồng Đạt tại Long An đang đối mặt với trở ngại lớn trong việc hoàn tất pháp lý. Dù UBND tỉnh Long An đã phê duyệt đơn giá đất vào tháng 12/2020 để công ty nộp tiền sử dụng đất, quá trình chuyển đổi từ đất khu công nghiệp sang đất ở gặp vướng mắc, khiến cơ quan nhà nước chưa thể xác định nghĩa vụ tài chính.
Điều này dẫn đến việc Công ty Hồng Đạt không thể nộp tiền, chậm trễ cấp sổ đỏ cho khách hàng. Nhiều cuộc họp giữa công ty và các cơ quan chức năng đã diễn ra, nhưng đến nay, vấn đề vẫn chưa được giải quyết, gây khó cho khách hàng và kéo dài tình trạng bế tắc pháp lý của dự án.
Nguồn: VTV
