Mở rộng quyền thực hiện dự án nhà ở thương mại: Giải quyết thực trạng khan hiếm nhà ở

0

Từ ngày 1/4, Nghị quyết 171 của Quốc hội chính thức có hiệu lực, cho phép thí điểm mở rộng quyền thực hiện dự án nhà ở thương mại. Điều này được kỳ vọng sẽ gỡ nút thắt về thủ tục pháp lý và quỹ đất, vốn là trở ngại lớn cho nhiều doanh nghiệp thời gian qua. Đặc biệt, nghị quyết còn đưa ra cơ chế cho phép chuyển đổi nhiều loại đất khác nhau sang mục đích xây dựng nhà ở, giúp tăng nguồn cung tại khu vực đô thị nơi nhu cầu đang rất cao. Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu khả quan, nhiều chuyên gia cũng khuyến nghị cần đảm bảo quy định chặt chẽ, hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách dẫn tới phát triển ồ ạt, thiếu quy hoạch.

Trao đổi với phóng viên, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết việc điều chỉnh quy định về chuyển mục đích sử dụng đất là điểm mới quan trọng để giải quyết tình trạng khan hiếm dự án. “Nếu không có quy định thí điểm này, một phần đất nông nghiệp hoặc đất công nghiệp muốn chuyển đổi để phát triển dự án nhà ở sẽ phải trải qua nhiều bước, như đấu giá hay đấu thầu quyền sử dụng đất. Nghị quyết 171 cho phép rút ngắn quy trình, giúp doanh nghiệp sớm đưa sản phẩm ra thị trường, nhất là khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn đang rất cấp thiết”, ông Đính cho biết.

Trên thực tế, nhiều dự án ách tắc do yêu cầu bắt buộc phải có đất ở ngay từ đầu. Trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn, nguồn cung nhà ở vẫn eo hẹp, việc cho phép chuyển đổi đất không phải đất ở sang đất ở một cách hợp lý sẽ kích thích các chủ đầu tư tiếp cận được quỹ đất hợp pháp. Cũng theo Tiến sĩ Đính, doanh nghiệp không thể “tự ý” chuyển đổi ngay lập tức mà bắt buộc phải thỏa mãn các điều kiện về quyền sử dụng đất, như nhận chuyển nhượng hay được Nhà nước giao. Chỉ khi đảm bảo sở hữu hợp pháp và dự án tuân thủ quy hoạch đô thị được duyệt, họ mới được khởi công.

Bên cạnh đó, một điểm ưu việt khác được Nghị quyết 171 đề cập là việc cho phép doanh nghiệp thỏa thuận trực tiếp với các bên liên quan. Điều này có nghĩa nhà đầu tư có thể đàm phán chuyển nhượng hoặc góp vốn với đối tác lân cận, thay vì rơi vào vòng xoáy đấu giá và đấu thầu, vốn mất nhiều thời gian. Tuy vậy, cơ chế thỏa thuận cũng phải đặt trong ranh giới được phê duyệt, tránh trường hợp tùy tiện mở rộng ngoài quy hoạch, gây mất cân đối hạ tầng xã hội.

Đáng chú ý, riêng ở TP.HCM, ít nhất 303 dự án của 86 doanh nghiệp đã gặp vướng mắc do không được thỏa thuận về đất đai, dẫn đến đình trệ hàng chục năm. Nguyên nhân xuất phát từ hàng loạt nút thắt về quyền sở hữu, về giá đất, và về quy định đấu thầu. Tình trạng khan hiếm quỹ đất làm “đóng băng” nhiều dự án, đẩy giá bất động sản leo thang. Việc tháo gỡ theo tinh thần Nghị quyết 171 sẽ trực tiếp giải quyết các dự án đang tồn đọng, khơi thông dòng vốn đầu tư và tăng nhanh nguồn cung nhà ở.

Tuy nhiên, bên cạnh những chuyển biến tích cực, câu chuyện định giá đất vẫn được coi là khâu rủi ro. Thực tế, hiện nay, khung giá nhà nước quy định thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Các đơn vị tư vấn tính toán cho rằng quy trình tính giá đất “vênh” với diễn biến thị trường, trong khi giá đất giao dịch lại bị đẩy lên do hiện tượng “thổi giá”. Theo một đơn vị tư vấn, họ dần e ngại tham gia định giá vì chịu nhiều rủi ro pháp lý, ví dụ như bị kết luận định giá sai, dẫn tới trách nhiệm hình sự. Điều này khiến số lượng đơn vị thực hiện tư vấn xác định giá đất sụt giảm nghiêm trọng, ảnh hưởng cả tiến độ dự án lẫn nguồn thu ngân sách.

Nhiều vụ việc điển hình cho thấy doanh nghiệp đã nộp xong tiền sử dụng đất từ trước, nhưng sau đó vẫn bị yêu cầu tính lại do chậm giải phóng mặt bằng, dẫn đến nguy cơ đội chi phí lên cao. Việc kéo dài quy trình định giá khiến dự án nằm chờ, gây lãng phí nguồn lực đầu tư. Nếu chính sách không sớm được hoàn thiện, tâm lý lo sợ rủi ro pháp lý của đơn vị tư vấn sẽ càng nặng nề.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Chúng ta cần điều chỉnh luật hoặc ban hành các hướng dẫn cụ thể hơn về định giá đất. Ngoài ra, quá trình xác định giá phải khách quan, không bị chi phối bởi các giao dịch ảo trên thị trường. Thực tế, người dân thường kỳ vọng giá đền bù cao, trong khi chủ đầu tư mong muốn mức hợp lý, dẫn đến mâu thuẫn. Vì vậy, việc thống nhất cách tính giá minh bạch là bước quan trọng để khai thông các dự án.”

Cùng với việc bỏ khung giá đất cố định và xây dựng bảng giá hằng năm, chính quyền địa phương cũng cần có chế tài chặt chẽ để tránh việc lạm dụng hoặc lợi dụng “làm giá”. Chỉ khi giải được bài toán cân bằng quyền lợi, việc mở rộng quyền phát triển dự án nhà ở thương mại mới thật sự hiệu quả, mang lại lợi ích cho cả chủ đầu tư và người dân. Song hành với các chính sách thí điểm, khung quy định về trách nhiệm người thẩm định giá nên được cân nhắc kỹ, hạn chế tâm lý “sợ sai” cản trở tiến độ.

Một nội dung nổi bật khác trong Nghị quyết 171 liên quan đến các dự án phải di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm hoặc những công trình thuộc phạm vi quy hoạch đô thị. Nếu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, doanh nghiệp bất động sản được phép tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận song song với quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng. Theo các chuyên gia, điều này sẽ rút ngắn đáng kể thời gian hoàn thiện hồ sơ và giúp khởi động dự án nhanh hơn, thay vì phải qua nhiều khâu chờ đợi như trước.

Tuy nhiên, Nghị quyết 171 cũng chỉ là bước thí điểm. Các bên tham gia cần phối hợp đồng bộ, chọn đúng khu vực ưu tiên phát triển đô thị, tránh lợi dụng kẽ hở để thực hiện dự án không cần thiết hoặc chưa có sự phê duyệt của địa phương. Về lâu dài, nếu chính sách này phát huy hiệu quả, Quốc hội có thể xem xét để đưa vào luật chính thức, mở đường cho những dự án nhà ở thương mại có tính khả thi cao hơn, góp phần giải quyết bài toán an cư tại các thành phố lớn.

Việc mở rộng quyền thực hiện dự án nhà ở thương mại rõ ràng tạo động lực cải cách, gỡ khó cho thị trường bất động sản, đồng thời khích lệ doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư. Song, việc bảo đảm tính công bằng, minh bạch và tuân thủ quy hoạch là điều kiện tiên quyết. Tất cả các thủ tục phải đặt dưới sự quản lý nghiêm ngặt của cơ quan chức năng, nhằm mang lại môi trường phát triển ổn định và bền vững cho lĩnh vực nhà ở trong tương lai.

Nguồn: VTV