Hội chứng FOMO
“Đất Nhơn Trạch nóng “bỏng tay”, “Bình Dương sắp sáp nhập TP Hồ Chí Minh, giá đất chắc chắn tăng mạnh”, “Bán gấp biệt thự VIP Dĩ An – đón đầu làn sóng sáp nhập TP Hồ Chí Minh”… Những thông tin như thế này xuất hiện nhan nhản trên mạng xã hội dù chưa có thông tin chính thức sắp xếp, sáp nhập các địa phương, kèm theo đó là những tin đồn tăng giá, sốt đất.
Nhiều nhà môi giới và người mua đổ xô đi gom đất đầu cơ khiến giá đất tăng cục bộ một số địa phương. Giá đất tăng đến 20% chỉ trong vài tuần, nhất là ở một số vị trí được cho là vị trí trung tâm tâm hành chính mới.
Ảnh minh họa
Lợi dụng tâm lý FOMO, nhiều đối tượng đã tung tin đồn thổi giá, khiến không ít nhà đầu tư sẵn sàng dùng đòn bẩy tài chính, thậm chí thế chấp tài sản để đầu tư lướt sóng, bán nhanh kiếm lời. “Vừa qua có những đợt “sóng”, đợt sốt cục bộ tại một số địa phương. Tại đây, giới đầu tư cho rằng khi sáp nhập, khu vực có vùng giá đang thấp sẽ có xu hướng bắt kịp với tỉnh thành có vùng giá cao hơn. Điều này khiến nhiều người chọn phương án đi trước đón đầu. Đây là nguyên nhân dẫn đến đợt sốt ở một số khu vực”, ông Phanh Công Chánh – Tổng Giám đốc Phú Vinh Group cho biết.
Như tại một góc của khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc thuộc thị xã Điện Ngọc, tỉnh Quảng Nam, giáp với quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng. Từ sau Tết đến nay, nhiều kiot làm văn phòng giao dịch bất động sản được dựng lên trên những dự án tưởng chừng như bị lãng quên hơn 5 năm qua.
Thị trường bất động sản luôn có xu hướng “nóng” lên trước những thông tin về quy hoạch, mở rộng hoặc sáp nhập địa phương. Những khu vực giáp ranh thường là điểm nóng khi giới đầu tư kỳ vọng vào sự tăng giá trong tương lai.
Việc giao dịch sôi động hơn là tín hiệu tích cực, nhưng nếu không cẩn trọng, nhà đầu tư có thể sẽ đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý. Không ít trường hợp, người mua rơi vào cảnh mất tiền do vướng vào những dự án chưa hoàn thiện được thủ tục pháp lý.
Nguy cơ chôn vốn, không đủ lực “trụ”
Nhận định về việc giá đất tăng cao trước thông tin về sáp nhập, xắp xếp một số địa phương, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, diễn biến này không “mới” với thị trường BĐS Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Bởi lẽ, kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn. Đặc biệt là trong bối cảnh giá bất động sản đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian vừa qua.
Chính vì vậy, các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ lực “trụ” đến khi giá bất động sản thật sự tăng.
“Như khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh được đưa ra, giá đất lập tức tăng phi mã. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng “bong bóng xì hơi”, giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi”, VARS cho biết.
Hội này cho rằng, giá trị bất động sản muốn tăng lên bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê.
“Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài”, VARS đánh giá.
Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá “kỳ vọng”, đã bị đẩy lên quá cao.
Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm “lướt sóng” cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng.
Về dài hạn, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng để hạn chế những “cơn sốt ảo” cần một thị trường bất động sản minh bạch. Ông Quốc Anh nhấn mạnh, thị trường bất động sản luôn luôn có các nhà đầu tư và các nhà đầu cơ. Để thị trường bền vững thì các nhà đầu tư nhiều hơn các nhà đầu cơ.
Theo ông Quốc Anh, thông tin trên thị trường cần minh bạch đồng đều. Bởi đầu cơ rất dễ đến khi thông tin bất đối xứng. Người nắm được thông tin xây dựng điện, đường, trường, trạm trước rất dễ tiến hành các hoạt động đầu cơ. Bên cạnh đó cũng cần minh bạch thông tin về giao dịch, về giá, lịch sử bất động sản. Sự minh bạch này cũng giúp hạn chế việc đầu cơ.
Thời điểm xuống tiền?
Khi được hỏi về thời điểm “xuống tiền”, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng điều quan trọng nhất là cần xác định rõ mục tiêu: Mua để ở hay để đầu tư. Với người mua để ở, lời khuyên là nên ưu tiên lựa chọn bất động sản phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của gia đình. “Chúng tôi thường gợi ý sử dụng phương pháp “vòng tròn ưu tiên”. Ví dụ, một gia đình có 4 thành viên nên liệt kê 3-5 yếu tố quan trọng nhất như: gần trường học, bệnh viện, nơi làm việc… Sau đó, khoanh vùng các khu vực nằm trong bán kính 5-10km quanh những điểm này để tìm ra vùng giao thoa – nơi nên ưu tiên để sinh sống”, ông Quốc Anh khuyến nghị.
Khi đã chọn được vị trí, lúc đó mới xét đến loại hình bất động sản và mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp. “Với người mua để ở, thời điểm nào cũng có thể là thời điểm phù hợp – miễn là lựa chọn đúng vị trí và có bài toán tài chính rõ ràng. Thông thường, chúng tôi khuyên khách hàng nên chuẩn bị kế hoạch tài chính ít nhất trong vòng 5 năm để tránh bị động trước những biến động của thị trường”, đại diện batdongsan.com.vn nói thêm.
Còn với nhà đầu tư, cần lưu ý rằng mặt bằng giá hiện tại đang ở mức cao. Khi giá đã tăng lên một ngưỡng mới, thị trường cần thời gian để hấp thụ, nghĩa là cần thời gian để các yếu tố hỗ trợ thực sự hiện diện và tạo ra giá trị thực.
Chẳng hạn, khi có thông tin về một tuyến đường mới sẽ được xây dựng, kỳ vọng là giao thông cải thiện, kinh tế khu vực phát triển và thu nhập người dân tăng lên, từ đó thúc đẩy nhu cầu bất động sản. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần đánh giá thực tế xem tiến độ dự án có đúng như kỳ vọng hay không.
Việc định giá hợp lý có thể dựa so sánh với các khu vực có điều kiện tương tự, chẳng hạn cùng gần đường vành đai, cùng mức thu nhập dân cư, để xác định mức giá phù hợp. Hay tính toán tỷ suất lợi nhuận cho thuê dựa trên giá cho thuê thực tế, từ đó ước lượng được mức giá bán hợp lý. “Giai đoạn hiện tại phù hợp hơn với chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Đầu tư ngắn hạn sẽ gặp nhiều khó khăn do biên độ tăng giá không còn lớn như trước”, ông Quốc Anh khuyến nghị.
Nguồn: VTV
